何謂【典權】、【承典人】?
【簡易快速理解版】
典權是指
a.佔有使用他人的【不動產】
或
b.獲得收益
的【權利】,
而【承典人】
a.【除了】佔有典產
b.【還可以】把占有物轉而典讓/出租/抵押,
但典權約定限期
不得超過:30年,
而典權約期約滿後【2年內】,
若出典人【不以原典價】回贖者,
承典人就取得典物所有權。
【仔細說明版】
法第911條規定:
「稱典權者,謂支付典價,占有他人之不動產,而為使用及收益之權。」
典權【限】用於不動產,
目的在於取得不動產的使用、收益的權能。
舉例說明:
甲支付1000萬元給屋主乙,
乙將房屋交付給某甲,
並約定期限為15年。
當期限到期時,
乙【可用】當初甲所支付的1000萬元【贖回】該房屋,
如果【期限到時】又【過了2年】,
乙【不】去贖回時,
則土地所有權就依法屬於甲,
在這個舉例裡面,
甲我們稱為「典權人」
乙稱為「出典人」,
甲對該房屋有「典權」。
2. 典權的設定:
取得典權通常須由當事人【雙方訂立契約】,
並且須經登記才能發生效力。
3. 典權的期限:
典權期限屆滿時並非解除典權,
而是出典人可以開始進行「回贖權」。
如果典權期限如果過長,
容易造成糾紛,
因此法律對此有相關規定:
(一) 《有約定期限》的典權:
契約內容約定若干年內不得回贖,或若干年後始可回贖,
或典權人死亡後始可回贖等,
均為稱為「有期限的典權」。
民法第912條規定:
「典權約定期限不得逾30年,
逾30年者縮短為30年。」
因此最長期限為【30】年,
即使原期限到期前雙方合意延長,
全部期限總和仍不得超過30年。
此外,
民法對於「絕賣條款」有特別規定。
第913條:
「典權之約定期限不滿15年者,
不得附有到期不贖即作絕賣之條款。」
所謂「絕賣條款」,
類似「流質」、「流抵」,
然而,
依民法第873條之1及第893條第2項,
約定於債權已屆清償期而未為清償時,
抵押物或質物之所有權移屬於抵押權人或質權人者,
「非經登記,不得對抗第三人。」
與典權的「禁止絕賣條款」有所不同。
此外,
也有約定「別賣條款」的,
即雙方【約定】如果到期不贖,
則聽憑典權人出賣典物,
自價金中收回典價。
此種約定雖然法無明文,
但應該類推適用民法第913條,
也就是典權期限不滿15年者,
不得約定別賣條款。
(二) 《沒有約定》期限的典權:
典權未定期限,
其效果就是出典人可以隨時贖回典物,
但仍有最長30年的限制。
換言之,
典權設定後30年不回贖,
典權人取得所有權,
而出典人也因此喪失回贖權。
4. 典權人的留買權
所謂「留買權」,
指民法第919條:「出典人將典物之所有權讓與他人時,
如典權人聲明提出同一之價額留買者,
出典人非有正當理由,
不得拒絕。」
留買權只是典權人請求出典人訂立買賣契約的權利,
只能對出典人主張,
因此必須在出典人將典物所有權移轉登記給他人之前贖回,
如果典物已經過戶到他人名下,
則不能主張該所有權之移轉為無效。
甲與乙訂立契約出典於某乙,
並約定期間為15年,
如到期後某甲【沒有】進行「贖回」,
房屋所有權會則依法歸屬於某乙;
但15年到期時,
甲趁乙尚未請求登記移轉所有權時,
將房屋出售給丙,
並完成登記移轉所有權,
乙知情後,
主張自己有「優先購買權」,
由於
丙【已完成登記移轉】所有權,
所以乙的「優先購買權」不成立,
根據上述所提到的
【典權人的留買權】,
乙應該在丙完成登記移轉所有權之前提出。
房屋的所有權目前屬於丙,
但某丙買房屋的同時就需概括承受之前某甲的回贖權,
意思是說,
如到期2年後丙【未進行贖回】,
則
乙可依法取得該房屋所有權!
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