James 部落格

【什麼是契稅?】

契稅
就是“買房子時必須要繳交”的契價稅。

必須按照兩者契約所訂定的價格來課徵。

【誰要繳交契稅?】

一般不動產因買賣移轉而"取得"不動產-所有權者，

也就是我們一般所稱的【買方】。

【各種不同的契稅及繳納稅率】

一般的不動產買賣
都是包括：a.土地 和 b.房屋，

但是房屋與土地一起移轉時，
土地的部分會課徵土地增值稅，
所以不必再課徵契約，

而房屋部分【沒有增值的問題】，
所以課徵「契稅」。

契稅的課徵有兩種方式：

1. 按照房屋（不含土地）的【實際移轉價格】，課徵契約。

2. 按照申報當時不動產評價委員會所評定的標準價格來課稅

（可向房屋所在地的稅捐分處房屋課查詢, 【可擇低】者申報）

契稅的計算就是按照房屋的建物價格，
再乘上一定的稅率所得出的結果

契稅依各種移轉形式而有不同的稅率，

目前契稅的稅率分為三種，

a.買賣、贈與契約及占有為6％、

b.典權契約為4％、

c.交換、分割契約為2％，

以核定契價乘以適用的稅率
即為應納稅額。

何謂【典權】?

典權是指
a.佔有使用他人的不動產
或
b.獲得收益
的【權利】,

而【承典人】

a.【除了】佔有典產
b.【還可以】把占有物轉而典讓/出租/抵押,

但典權約定限期
不得超過：30年,

而典權約期約滿後【2年內】,
若出典人【不以原典價】贖回者,
承典人就取得典物所有權。

【契稅如何計算?】

契稅 = 契價 X 繳納稅率

範例：

小明在忠孝路上買了一棟房子，
所核定的契價為40萬，

以買賣契稅稅率6%來計算，
那麼要繳的契稅就是

40 X 6% = 2.4萬元

【契價怎麼核定的?】

契價
是由【縣市稅捐處】指派人員，
依照房屋
a.建築材料、b.構造形式、
c.使用種類以及d.工商業交通情況做為評價，

目前是以【房屋的造價殘值】
做為公定契紙上的契價，
並以此契價做為基準來課徵契稅。

【何時可以免徵契稅?】
1.只有買賣【土地】時
2.國宅
3.持有土地人【自己】在土地上建造房子

另外, 
有信託行為時, 
根據「契稅條例第十四之一條」的規定，

如果所移轉產權的不動產是所謂的「信託財產」者，
【可以不必】課徵契稅。

這些信託關係的移轉所有權行為包括下列情況：

一、簽訂成立「信託行為」時，
委託人與受託人之間的移轉。

二、信託關係存續中受託人變更時，
原受託人與新受託人間的移轉。

三、信託契約明定信託財產之受益人為委託人者，
信託關係消滅時，
受託人與受益人間的移轉。

四、因遺囑成立之信託，
於信託關係消滅時，
受託人與受益人間的移轉。

五、因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與受託人間的移轉。

【契稅繳納期限和申報單位】

依契約條例規定，
不論是
a.一般買賣
還是
b.法拍購得的房屋，

買受人要在契約成立日起【30天內】，

填寫契稅申報書一式兩份，
連同產權契約書狀憑證一起辦理，已辦理所有權登記的房屋，
要檢附建物所有權狀影本或是建物登記簿謄本向相關機構申報繳納。

【契稅如何申報?】

攜帶已貼有印花稅票的買賣所有權轉移契約書正本及影本各一份。

如果是拍賣買來的不動產
則要檢附法院核發的不動產權利移轉證明書影本。

填寫完契稅申報書，
親自或郵寄到
所在地稅捐單位辦理申報。

p.s.如果你買的房子是在
台灣省轄市，
要向當地鄉鎮市公所申報；

如果是在【直轄市】的地方像是台北市、高雄市及省轄市部分，
則是向
當地【稅捐稽徵處】申報契稅。

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